房產稅重慶樣本：於房價及財政幾無影響
今年是上海和重慶試點征收房產稅的第五個年頭，盡管頻頻遭受質疑，但滬渝兩地仍然在荊棘中繼續探索前行。昨日，北京商報記者從重慶市地稅局瞭解到，從國慶節開始，重慶將開征2015年個人住房房產稅，征收標準與2014年一致。事實上，目前在滬渝兩地征收的房產稅因為兩地設置的房產稅征收條件比較特殊，且沒有大面積針對存量住宅，並不具有普遍性。但也有分析認為，在滬渝兩地試點房產稅就是為瞭讓消費者接納稅負從交易環節轉向保有環節，未來，針對存量住宅進行房產稅征收是大勢所趨。
從9941元到13192元/平方米
根據重慶市地稅局發佈的公告，符合繳納房產稅條土地信用貸款銀行貸款全省皆可處理件的納稅人應在10月1日-31日期間主動向當地稅務機關申報繳納個人住房房產稅。自2011年以來，重慶房產稅的起征點也經歷瞭4次上調，從最初的9941元/平方米，上調至目前的13192元/平方米。
根據公告，有三類住房需要申報繳納房產稅。一是個人擁有的獨棟商品住宅。這裡提到的獨棟商品住宅是指獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。另外，個人新購的高檔住房如果達到瞭上兩年重慶市主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍以上的，也需要繳納房產稅，目前，衡量繳納與否的標準線是13192元/平方米。
免稅面積的測算也仍然沿襲之前的規定，即2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。“三無人員”及納稅人傢庭擁有的第二套普通住房沒有免稅面積。
自從重慶、上海征收房產稅試點以來，業內專傢均將房產稅視做改變當前地方政府“土地財政、調節房價”的一大舉措。但從重慶試點來看，房產稅收信用貸款代償利率多少免費諮詢試算入偏少也是不爭的事實。房產稅對地方政府財政稅收貢獻並不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。
以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；到2012年也僅有1.4億元。與重慶相比，上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很少。根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，隻有土地出讓收入的1.7%。
於房價及財政幾無影響
2011年1月，上海和重慶兩市開始對於個人高雄大社房貸住房征收房產稅的試點，“重慶版”房產稅偏重對高檔房、別墅的征收，對存量、增量獨棟別墅均征房產稅，而“上海版”房產稅方案則針對新增一般房地產，而且按照人均面積做起征點考慮。
但兩地試點房產稅四年多以來，卻並沒有達到人們所預期的抑制房價過快上漲，而房產稅的推進也遇到瞭不少阻礙。根據中國指數研究院[微博]發佈的報告，上海及重慶在開始試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高出10-20個百分點，但成交均價並未出現明顯下跌。第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。而由於影響有限，滬渝征收上來的房產稅也僅占上海、重慶2014年市本級一般公共預算收入的1.3%和0.7%。有專傢認為，目前來看，房產稅試點對於兩地房價和地方財政的影響幾乎可以忽略不計。
房產稅的實施對重慶房地產市場的影響有限。比如，獨棟別墅受政策抑制，供應趨勢越來越緊張，主要影響因素應是土地供應，高檔住房這兩年在需求層面轉變為剛需、改善性住房以來，高端住房本身的供應也在根據市場進行自我調整，開發商也要順應市場潮流。
也有專傢指出，重慶房產稅也存在方案設計漏洞，比如房產稅的征收特點應該是寬稅基、低稅率，但目前重慶方案卻是窄稅基。與窄稅基相匹配的應該是高稅率，目前重慶政策卻是窄稅基、低稅率。
征收范圍非主流成推廣阻礙
中原地產首席分析師張大偉則表示，兩地征收房產稅的對象要麼是高檔住房、別墅，要麼就是人均面積過大的普通住宅，這幾類征收對象均不是房地產市場的主流，這也說明瞭為什麼兩地開展房產稅試點四年多以來仍未給市場造成太大影響。
但張大偉也表示，兩地試點房產稅的本意也不是想通過征收房產稅而達到某些短期目的，兩地試點房產稅的真正意義其實是為瞭轉變消費者在繳稅方面的觀念。
據瞭解，目前，中國對住宅征收的稅負主要集中在交易環節，而且稅負相當重，大概能占到成交總價的10%。但交易環節的重稅並不具備可持續性，比如，當市場火爆、住宅交易活躍時，政府稅收會相應增加，而如果市場低迷、交易冷清，政府的稅收也會明顯降低。這十分不利於政府獲得穩定的稅收收入。
“而征收房產稅實際上就是將交易環節的稅負轉移到保有環節，政府希望通過試點來讓購房者接納這種稅負轉移。”張大偉說道。他表示，隨著目前不動產登記條例實施細則和房地產稅法輪廓的日漸清晰，未來，房產稅征收涵蓋普通的存量住宅肯定是大勢所趨。
北京商報記者 肖瑋 南淄博
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150930/075123385349.shtml
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