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2014樓市向左走 向右走？
新春伊始，房價的走勢牽動著許多人的神經。近日央行發佈2013年第四季度貨幣政策執行報告，在對中國宏觀經濟進行展望時指出，房價整體仍在上漲，特別是一線城市房地產價格漲幅較高，有可能向其他關聯領域傳導。
進入2月份，隨著春節的到來，一線城市樓市成交量卻出現瞭周期性走弱。北京市住建委及鏈傢地產的統計數據顯示，1月份北京新建商品住宅(含保障性住房)網簽量為6908套，環比下降40%。與此同時，房價也在這"休眠"期內，出現瞭罕見的小幅回調。去年11月，記者曾致電今年2月底即將開盤的位於北京大興的住總萬科橙，售樓人員告訴記者，周邊的樓盤價格在每平方米2.4萬元左右，由於萬科橙樓盤建設較為高檔，預計售價要高10%，但近日記者再次詢問價格時，報價已經在2.5萬元左右，價格出現瞭微跌。
不過業界普遍認為，春節是樓市交易的傳統淡季，樓市降溫在預期之中，而且也並非低迷到"冰封"狀態，反倒是供應量出現瞭反季節增加，顯示出開發商等對後市仍較樂觀，因此春節後的成交和價格反彈不可避免。特別是，去年全面房地產貸款增速回升，也成為影響今年房地產市場走勢的重要因素之一。統計顯示，2013年花蓮縣更生末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額14.6萬億元，同比增長19.1%，增速比上年末高6.3個百分點。
有觀點認為，過去幾年的調控中，一直把重心著力於單一的房價調控上，效果並不穩固。應當看到，房價在上漲周期中有著諸多推動因素，比如大量人口向城市特別是大型城市湧入，公共資源向部分城市集中等，在不改變外部環境的條件下，單純地調控房價，實際上就是對需求的短期抑制，表現為限購、限貸等大量行政手段的運用，造成瞭需求經過壓抑後會出現集中釋放，房價在短暫的回調後，就是恢復性的甚至是報復性的上漲。
這與我國房地產市場的特性不無關系，在供給和需求上，房地產市場都是呈分割狀態的區域性的市場。以戶籍制度為代表的行政制度，實際上體現出的是公共資源和社會服務在各地區、各城市之間分土信貸屏東枋寮土信貸配的不對等。社會公共服務資源分佈的不均衡，又導致住房需求的不均衡，造成瞭部分城市房價過快上漲。可以說，一線城市與二三線城市房價的差距，在一定程度上是教育、醫療等公共服務水平差距的體現。
由此可見，房地產調控應當走出房價調控的范疇，納入到經濟轉型的大系統中，以經濟轉型、資源和要素均衡分配流動，為樓市調控創建出一個良好的外部環境。
春節期間，記者在山東省濰坊市采訪時瞭解到，這裡的新型城鎮化推進迅速，一些基層農村已經轉變為社區，不僅醫療、公共交通等條件不斷改善，新農合、新農保、就業等社會保障水平也不斷提高，分流瞭中心城區的很大部分居住需求。眼下濰坊城區的房價在每平方米5000元左右，許多新入市的項目也並未出現大幅度漲價。
黨的十八屆三中全會提出，健全城鄉發展一體化體制機制，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。這一戰略部署，將對我國房地產業產生深遠影響。逐漸推進戶籍制度改革和土地集約利用，必然會帶來產業佈局的優化以及城鄉基本公共服務均等化，從而引發人口的新一輪流動，改善區域間的住房需求結構，從而為房地產調控塑造出新的外部環境。
可以預見，隨著中小城市群和小城鎮發展，人口、資源、公共服務等將會在不同區域和城市間自發進行更加有序合理的配置。因此，如何在新型城鎮化中統籌好房地產調控，是一道新的課題。從邏輯上看，以"人的城鎮化"為核心的新型城鎮化與房地產調控相輔相成，相互促進。但在實際操作中，卻有可能會走樣。在一些城市粗放式的土地擴張中，地方政府的財政收入過度依賴土地出讓金，往往通過各種手段抬高地價，比如通過給地方融資平臺註資的形式，讓其高價拿地，卻是房價上漲的重要原因。
另外值得關註的是，我國樓市矛盾的實質，並不在於供給總量的不足，而在於資源分配的結構性失衡。隨著時間推移以及人口結構的變化，結構性失衡的狀態還有可能會加劇，表現為高收入群體對多套房產的擁有，會形成更多的存量空置房。這一現象，將隨著不動產統一登記的推進而有所改觀。
目前國土資源部已明確表示，將紮實開展不動產統一登記，而住建部也正在推進全彰化縣融資貸款國住房信息聯網。愈加清晰化的居民房產信息，將成為房地產調控的基本依據和基礎條件，不僅能夠有效抑制異地炒房，實現精準調控，而且為房產稅等市場化調控舉措的落地提供瞭現實條件，破除瞭技術障礙。從長遠來看，完備真實的數據支撐，將是完善我國社會主義市場經濟體系和宏觀調控的必要前提，作為子系統的房地產市場，必然從中獲益。
新階段的房地產調控，是一項與新型城鎮化、國土空間開發佈局優化以及戶籍制度改革等協同推進的過程，必須註意好長短期目標的平衡，既要著眼於市場制度的修復和完善，又要著力於外部環境的塑造，促使樓市改變運行機制。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-12/07572604018.shtml
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