新鴻基香港新樓盤稱降價45% 被指先劈價後加價
2月10日，香港新春的賀年氣氛仍濃，新鴻基地產公佈瞭馬年第一個新盤的銷售定價表。用"降價45%"噱頭吸引眼球的，是新鴻基地產在元朗錦田北的新盤"爾巒"。
元朗位於新界西面，多為農地和香港本土居民的村屋。近年香港房屋嚴重供不應求，很多發展商積極開發郊區，元朗的新市鎮日漸繁華，乘西鐵半小時內即可到達九龍旺區尖沙咀，樓價水漲船高。
新盤"爾巒"2011年動工，2013年3月，地盤初見雛形時發展商便迫不及待地公佈瞭首輪定價表。當時正值香港政府推出壓抑樓市的六項辣招，二手市場交投量急劇減少，很多購買力都轉向一手新盤，包括新鴻基在內的一眾發展商對新盤定價都很進取。爾巒推售的首批50個住宅單位，實用尺價高至15000港元，售價比元朗其他樓盤高出三成，同時成為元朗區內史上最高價新盤。
時隔一年，爾巒此次推售的156個住宅，在未計優惠前平均尺價為9268港元。針對香港政府推出的各項額外稅負"辣招"，新鴻基也房屋信貸是什麼意思信貸代書借款怎麼貸款比較會過件給出瞭最多8%的折扣優惠，包括樓價5%的即時供款折扣和3%的新地會會員折扣。計入這兩項折扣，平均尺價為8527港元。
蛇年平均尺價1.5萬港元，馬年減至8527港元，粗略看，爾巒最新定價表確實比一年前打瞭六折。減價確實存在，但幅度是否真的如此之大？
新鴻基負責售樓的董事總經理雷霆回應指，爾巒的售價"比市價略低"，但他強調低價更多源於結構性因素：去年推出的是面積較大的四房公寓，此次主推三房和兩房小單位，難以直接比較。
香港地產商在同一個小區內的普遍做法是，面積較大的單位可獲得更佳的景觀和更合理的戶型，比如大單位可以望山望海，小單位則更多是內園景或面朝馬路。
此外，地產商為吸引眼球放出的"低於市價"訊息也有誤導之嫌。爾巒位於元朗的鄉郊邊緣地帶，距離最近的西鐵站車程需10分鐘，若與元朗市鎮中心的其他樓盤比較，有交通折價也是正常。
事實上，2013年1.5萬港元的尺價也隻是發展商的一廂情願，爾巒的首批推售定價表最終敲定為1萬港元(扣除車位和發展商優惠)，比意向價又打瞭七折。
換言之，一年前的開價是亢奮性進取，一年後價格回歸理性，若因此冠上"大減價甩賣售樓"的標簽，並不公允。
就整體情況看，香港樓價仍在高位橫行。美聯地產統計顯示，平均實用面積尺價為8833港元，同比下跌4%。另一個業界常用衡量樓價的指標，中原城市領先指數最新報118，和2013年年中相若，比1997年的樓市瘋狂期仍高出18%。
樓價尚未出現懸崖式下跌，但不可否認的是，從2003年開始的十年大牛市已謝幕，此刻香港樓市處於多方拉鋸的寂靜嶺。
在成交低迷的時候，會出現焦急套現的發展商拋出"震撼價"測試市場反應，若市場反應好，發展商會逐步提價。這種"先劈價、後加價"策略，香港老牌發展商屢試不爽，最近一次也是由新鴻基發起，在西九龍的豪宅"天璽"上演。
爾巒減價之所以吸引眼球，也是因為新鴻基在香港的"大佬"地位。新鴻基和李嘉誠的長江實業(0001.HK)同樣被視為香港樓市的標桿，但又略有不同：新鴻基的住宅樓盤對質量要求高，定價也比同業高出一截。相比較而言，長實則采取平價策略，更註重貨如輪轉。
在爾巒公佈價單翌日，長實負責售樓的執行董事趙國雄表示，爾巒是因為去年推出時反應不理想才無奈減價，相信不會出現新盤減價潮，長實也不會跟隨新鴻基減價。長實的馬年第一盤DIVA售價比首批單位仍有上調。
有趣的是，以往多是長實率先降價，新鴻基樓價堅挺。但此輪卻是新鴻基帶頭減價，長江實業則表示淡定。兩大發展商劇情反轉，香港樓市在橫行中靜待下一個觸發點。房貸嘉義大林房貸
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-16/09252609301.shtml
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